گروه تولید محتوا موسسه آوان، به‌طورکلی از میان بازارهای سرمایه، برای سرمایه گذاری چهار بازار عمده وجود دارد که باهم به‌طور موازی در حال رقابت هستند و قوت گرفتن برخی از آن‌ها موجب تضعیف برخی دیگر می‌شود. این بازارها عبارت اند از:
• بازار بورس اوراق بهادار
• بازار مسکن
• بازار طلا
• بازار ارز
به‌طورمعمول هیچ‌گاه همه ی این بازارها باهم رونق نمی گیرند و باهم از رونق نمی افتند. دلیل این موضوع هم این است که اصولاً شرایط لازم برای رونق یافتن هر یک از این بازارها متفاوت از دیگری است و همچنین باگرم شدن یکی از این بازارها، سرمایه ها از سایر بازارها خارج‌شده و به‌سوی این بازار روانه می‌شود که به رونق یافتن آن ( و کساد شدن بازارهای رقیب ) کمک می‌کند. مثلاً وقتی در سال های 1390 و 91 براثر تحریم های بین المللی قیمت ارز و نیز قیمت جهانی طلا روند صعودی به خود گرفت، سرمایه های زیادی از بازار بورس خارج و جذب این دو بازار شدند که باعث رکود معاملات سهام و کاهش شدید بازدهی بازار سرمایه شد.
نکته ی مهم این است که هیچ‌یک از این بازارها برای همیشه در حالت رونق و یا رکورد نمی مانند، بلکه طی سالیان متوالی در چرخه‌ی دوره‌های اقتصادی ( دوران، رونق، رکورد، بحران و بازگشت به سمت رونق) قرار می گیرند و نقدینگی همیشه بین این بازارها در حال جابجایی و جریان است و با مراجعه به سوابق این بازارها به‌خوبی می توان این موضوع را مشاهده کرد.
به همین دلیل فعالان بازار سعی می کنند برای کاهش ریسک سرمایه گذاری های خود در تمام این بازارها سرمایه گذاری کنند( به نسبت‌های متفاوت) و سپس به‌تناسب رونق یا رکورد این بازارها، وزن آیتم های مختلف در سبد سرمایه گذاری خود در آن‌ها را تغییر می-دهند. مثلاً با تثبیت اوضاع سیاسی و اقتصادی و بالطبع رونق یافتن بازار سرمایه، بخش زیادی از دارایی ارزی خود (که دیگر افزایشی برای آن تصور نمی‌شود) را به ريال تبدیل نموده و به بازار بورس تزریق می کنند برای آن تصور نمی‌شود) را به ريال تبدیل نموده و به بازار بورس تزریق می کنند و پس از گذشت دوران طبیعی رونق آن، بخش عمده ی سرمایه خود را از آن خارج می کنند و تا زمان بازگشت دوران رونق به آن، از سرمایه خود در بازارهای دیگر محافظت می کنند. این راهبرد راهکار مناسبی برای حفاظت از سرمایه و کسب بازدهی بالاتر است و البته مستلزم داشتن توانایی مالی برای خرید دارایی در همه ی این بازارها است.
موضوع مهم دیگری که باید به آن اشاره‌کنیم این است که بازدهی بازارهای فوق باهم متفاوت است و هریک تحت شرایط خاصی به وجود می آیند که تحلیل دقیق آن‌ها خود به کتاب های مفصلی نیاز دارد، ولی در زیر به‌اختصار به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم.

الف) مسکن

با مرور آمار قیمت مسکن در سال های گذشته می توان دریافت که نرخ رشد قیمت مسکن به‌طور متوسط حداکثر 24 درصد در سال بوده است (مسلماً نرخ رشد در برخی سال ها بیشتر و در برخی کمتر و حتی منفی بوده است ولی متوسط آن در بهترین حالت زیر 24 درصد است) مثلاً متوسط قیمت مسکن در تهران در حوالی سال 1370 حدود 50 هزار تومان در هر مترمربع بوده است که در سال 1392 به حدود 5 میلیون تومان رسیده است. یعنی در طول 22 سال 100 برابر شده است که معادل رشد 23.5 درصد در سال است؛ یعنی اگر به یک سپرده ی بانکی سالی 23.5 درصد سود تعلق بگیرد و سودها برداشته نشوند، پس از 22 سال مبلغ اولیه و سودهای مرکب انباشته 100 برابر مبلغ اولیه خواهند شد (این مثال نشان‌دهنده‌ی قدرت بهره ی مرکب نیز هست). متوسط بازدهی مسکن در شهرهای کوچک تر یا مناطق نامرغوب تهران که تقاضای خرید در آن زیاد نیست از این رقم کمتر است. اما مسکن به‌غیراز رشد قیمتی، بازدهی دیگری از محل اجاره‌بها به همراه دارد. میزان این بازدهی را می توان به صورت سرانگشتی این گونه برآورد کرد که اگر قیمت یک آپارتمان 200 میلیون تومان باشد، نرخ رهن آن معمولاً در بهترین حالت حدود یک‌پنجم قیمت ملک ( البته در شهرها و مناطقی که تقاضا زیاد باشد، بیشتر است)، یعنی در حدود چهل میلیون تومان است که در نرم بازار قابل‌تبدیل اجاره ماهانه ی 1.2 میلیون تومان در ماه یا 14.4 میلیون در سال است که با صرف‌نظر کردن از بهره ی ماهانه ی متعلقه به اجاره‌بها، در حدود سالی 7 درصد خواهد شد که به بازدهی قیمتی مسکن افزوده می‌شود( بازدهی کلی را جمعاً به حداکثر 31 درصد می رساند). اما این را هم باید در نظر داشت که کیفیت پایین ساخت مسکن در ایران به‌قدری است که یک آپارتمان 20 ساله عملاً فرسوده محسوب می‌شود و باید بازسازی شود و این باعث می‌شود بخشی از سودهای قبلی در قالب هزینه های بازسازی از بین برود( هزینه استهلاک). به‌طورکلی اعتقاد بر این است که درمجموع بازدهی مسکن به‌عنوآن‌یک کالای سرمایه ای به‌طور متوسط تنها چند درصد (حدود 5 تا 10 درصد ) بیش از نرخ تورم است( آن‌هم برای مسکن های خوش‌ساخت در مناطق مرغوب). بااین‌حال به دلایل روانی و سنتی و نیز امکان وثیقه کردن سند املاک برای اخذ تسهیلات بانکی، مسکن و املاک از محبوبیت بالایی برای جذب نقدینگی سرمایه‌گذاران برخوردار است و کسانی که اطلاع چندانی از سازوکار سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر ندارند، مسکن را تنها گزینه برای سرمایه گذاری می شمرند.
در حوزه ساخت واحدهای مسکونی و به‌قول‌معروف بسازبفروشی، بسته به موقعیت پروژه، کیفیت ساخت، سرعت اجرا و فروش واحدها، میزان استفاده از تسهیلات بانکی برای تأمین مالی و بهره ی آن و غیره، میزان بازدهی سالانه ی ساخت، متفاوت از رقم فوق خواهد بود که می تواند بازه ی وسیعی (معمولاً بین 20 تا 80 درصد) را در شامل شود.

ب) ارز

بازدهی بازار ارز اساساً درگرو سیاست های دولت، خصوصاً سیاست های خارجی و سیاست های اقتصاد داخلی است. در سال های گذشته (تا قبل از سال 1390 ) این بازار اساساً بازدهی خاصی نداشت و خریدوفروش ارز از طریق صرافی ها و با نرخ بانک مرکزی و با نوسانات بسیار ناچیز انجام می شد. اما بروز تنش های بین المللی و تحریم هایی که بر میزان صادرات نفت خام و جابجایی ارز حاصل از فروش نفت اثرات جدی گذاشت، باعث کاهش منابع ارزی دولت از یک‌سو (کاهش عرضه) و هجوم عموم مردم برای خرید ارز برای حفظ ارزش پولشان گردید (افزایش تقاضا ) و درمجموع باعث افزایش قیمت یک‌باره و بی‌سابقه‌ی ارز در کشور گردید. البته سیاست نادرست دولت در جلوگیری از افزایش سالانه ی نرخ ارز مرجع در سال های قبل از آن، متناسب با تفاوت نرخ تورم بین ایران و آمریکا( به‌عنوآن‌یک مرجع در اقتصاد دنیا)، در این زمینه نقش جدی داشت. باید گفت که درصورتی‌که این سیاست اجرایی شود و هرسال نرخ فروش ارز از سوی بانک مرکزی، به نسبت تفاوت نرخ تورم بین ایران و آمریکا تعدیل گردد ( پیشنهادی که کارشناسان اقتصادی روی آن تأکید می کنند)، بازدهی سالانه ی نگهداری ارز کمی ( به‌اندازه نرخ تورم امریکا) کمتر از نرخ تورم داخلی خواهد بود. با این حساب شاید نگهداری ارز معقول به نظر نرسد، اما باید گفت که ارزهای معتبر خارجی پشتوانه ی محکمی در مقابل بروز فجایعی چون جنگ و بحران های اقتصادی شدید در کشور محسوب می شوند. این موضوع سبب می‌شود که برخی سهامداران، حتی در شرایط ثبات سیاسی مقداری ارز ( و حتی الامکان سبدی از ارزهای مختلف) به‌عنوان پشتوانه ی سهام خود داشته باشند تا در صورت رخداد بحران، بتوانند سرمایه خود را با انتخاب های بیشتری مدیریت کنند.


ج) طلا

قیمت جهانی فلزات گران‌بها ازجمله طلا وابستگی زیادی به سیاست های اقتصادی قدرت های بزرگ و شاخص های اقتصادی این کشورها دارد. به بیانی ساده می توان گفت که وقتی اقتصاد کشورهای تأثیرگذار مانند آمریکا، اتحادیه اروپا، ژاپن و چین راکد نباشد، یعنی نرخ بیکاری و تورم پایین باشد و به نرخ رشد اقتصادی و تولید آن‌ها مناسب و باثبات باشد، سرمایه‌گذاران تمایلی به خرید طلا (به‌عنوان کالای سرمایه‌ای ) ندارند. در این صورت قیمت جهانی طلا براثر کاهش تقاضا با افت مواجه می‌شود. در مقابل وقتی اوضاع اقتصادی مناسب نباشد و اقتصاد با رکود دست‌به‌گریبان باشد. بانک های مرکزی (مهم تر از همه بانک مرکزی آمریکا) اقدام به اجرای سیاست های انبساطی(کاهش نرخ بهره بانکی و تزریق پول به اقتصاد کشور) می کنند که باعث افزایش نقدینگی، کاهش ارزش پول ملی (افت شاخص ارزش جهانی ارز آن کشور) و افزایش نرخ طلا می‌شود (همچنین اگر جامعه جهانی در آشوب یا جنگ باشد طلا به‌عنوان تنها پولی که متکی به خودش است با تقاضای بالایی مواجه می‌شود که موجب افزایش قیمت آن می‌شود). این موضوع بعد از رکود اقتصادی در سال 2007 در آمریکا که منجر به اجرای دو برنامه انبساطی موسوم بهQE1 و QE2 شد به‌خوبی خود را نشان داد و باعث افزایش نرخ هر انس طلا از حدود 600 دلار تا 1900 دلار گردید. در چند ماه گذشته (اوایل سال 1392) بهبود شاخص‌های اقتصادی و کاهش میزان سیاست های انبساطی در آمریکا باعث سقوط قیمت طلا تا کمتر از 1300 دلار شده است و در صورت ادامه ی این روند، پیش بینی می‌شود افت بیشتری در انتظار آن باشد.
در بازار داخلی، قیمت طلا و سکه تابع دو پارامتر یعنی نرخ جهانی طلا و نرخ ارز در بازار آزاد است و تغییرات این دو پارامتر بر قیمت آن تأثیر می گذارد. بنابراین استفاده از طلا به‌عنوان کالای سرمایه ای زمانی توجیه دارد که با اقتصاد جهانی دچار مشکل شده باشد و یا نرخ ارز در داخل کشور از ثبات برخوردار نباشد؛ دو اتفاقی که متأسفانه به‌طور هم‌زمان در سال های 1390 و 91 اتفاق افتاد و قیمت هر قطعه سکه را از حدود 380 هزار تومان تا یک و نیم میلیون تومان بالا برد و با جذب نقدینگی بازار سرمایه را از سرمایه های مولدی که می توانستند بخش تولید را سرپا نگه‌دارند و به آن رونق ببخشند محروم کرد و شاید بتوان گفت که رشد بازار سرمایه و به‌تبع آن رشد صنعت کشور را با توقفی دوساله مواجه ساخت.


د) سهام شرکت‌ها در بازار بورس و فرا بورس

برخلاف بازار ارز و بازار طلا که با جذب وجوه نقد و سرمایه ها به زبان اقتصاد کشور هستند، بازار بورس تنها بازاری است که هرچند سرمایه های جدید به آن وارد شود بیشتر به رونق اقتصادی کشور کمک می‌کند نقدینگی جدیدالورود به بازار بورس (بازار سرمایه) می‌تواند برای توسعه ی کسب وکار شرکت ها(افزایش سرمایه شرکت ها از طریق انتشار سهام جدید)، تأسیس شرکت‌های جدید (از طریق پذیره‌نویسی)، خرید بلوکی شرکت‌های ضعیف توسط سرمایه گذاری ها و تغییر مدیریت آن‌ها و نجات شرکت و مشاغل آن، خرید اوراق مشارکت طرح های صنعتی شرکت ها به‌منظور تأمین نقدینگی جاری شرکت و ... استفاده شود که همگی آن‌ها منجر به فضای تولید و کسب وکار، کاهش نرخ بیکاری و رونق اقتصادی کشور می‌شود.
از دید بازدهی، خرید سهام این مزیت را دارد که سهامدار می تواند علاوه بر احتمال رشد قیمت سهام ( که اصطلاحاً آن را Gain می‌نامند)، از سودهای تقسیمی سالانه شرکت ها نیز استفاده کند( چیزی که در بازار ارز و طلا وجود ندارد). شاخص کل بورس از مقدار 9200 در تیرماه 1387 به 55100 در اواسط تیرماه 1392 رسیده است که به معنی رشد 6 برابری شاخص در طول 5 سال بوده است
(متوسط بازده سالانه ی 43 درصد)، که در قالب سودهای نقدی تقسیم‌شده در مجامع عمومی سالانه و افزایش قیمت روز سهم به سهامداران رسیده است.
بنابراین ازلحاظ تاریخی، بازدهی بازار بورس هرچند با فراز و نشیب هایی همراه است، اما درروند بلندمدت و به‌شرط مدیریت صحیح سبد سرمایه‌گذاری و مراقبت از آن، از تمام رقبای خود پیشی می گیرد، ضمن این‌که به نفع اقتصاد ملی و بهبود اوضاع معیشتی هم‌وطنان ( خصوصاً کاهش نرخ بیکاری ) نیز هست.
همچنین باید دقت کرد که تفاوت بازدهی سالانه ی 40% و30% در درازمدت بسیار چشم‌گیر است و مثلاً در ظرف 10 سال، اولی باعث رشد 29 برابری سرمایه و دومی باعث 13 برابر شدن آن می‌شود و این تفاوت در بازه های طولانی‌تر بسیار چشمگیرتر است.
عمده ترین عامل رشد بازار بورس، تثبیت اوضاع سیاسی داخلی و اقتصادی کشور و نیز کم بودن تنش ها و بهبود روابط ایران با جامعه‌ی بین المللی است.
متأسفانه در سال های قبل، تنش های بین‌المللی و تحریم ها از یک‌سو و ضعف در مدیریت اقتصاد داخلی خصوصاً حجم نقدینگی باعث رشد سرمایه ها آن‌طور که باید وارد بازار سرمایه نشوند و در عوض به بازارهای سفته‌بازی رقیب واردشده و ضمن تضعیف ساختار بخش تولید و افزایش نرخ تورم و بیکاری، فشار بسیاری را بر اقشار کم‌درآمد جامعه وارد کنند. باروی کار آمدن دولت جدید در خرداد 1392، اقبال عمومی سرمایه گذاران به بازار بورس دوباره بیشتر شده ( که اثر خود را به صورت رشد 20 درصدی در کمتر از یک ماه پس از نتایج انتخابات نشان داد ) و انتظار می رود تا چندین سال بازار بورس بتواند رقبای خود را با اختلاف چشمگیری شکست دهد؛ البته به‌شرط آنکه بحران سیاسی یا اقتصادی شدیدی در دنیا ( که باعث افزایش شدید نرخ طلا شود) رخ ندهد و نیز اوضاع سیاسی داخلی و روابط بین المللی کشور با جامعه ی جهانی مطابق پیش‌بینی‌ها باثبات، آرام و رو به بهبود باشد و دوباره دچار تنش های بی فایده و مخرب نگردد. در این رابطه به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود که بادانش وارد بازار شوند و با خرید سهام شرکت هایی که دارای مشخصات بنیادی قوی هستند و نیز پرهیز از خریدوفروش های احساسی و فاقد مشخصات اقتصادی مستحکم، موفقیت خود در این بازار را تضمین کنند.

 برگرفته شده از کتاب سفر سرمایه گذاری